Terminación del contrato (Kündigung)

Hay que distinguir entre los contratos por tiempo ilimitado y los contratos que tienen una fecha de finalización, pues las condiciones de terminación del contrato son diferentes en cada caso.

Terminación de contratos por tiempo ilimitado

1. Cancelación por parte de la inquilina

La inquilina debe terminar su contrato de forma escrita y respetando un plazo de preaviso.

La forma escrita requiere una carta firmada a mano por la inquilina con su nombre completo (modelo de carta de terminación de contrato) y no es necesario dar una razón para la cancelación.
El plazo de preaviso depende de si se trata de una cancelación ordinaria, de una cancelación extraordinaria o de si es una habitación amueblada en un piso compartido (WG).

a) Cancelación ordinaria

Cuando la inquilina quiere cancelar el contrato de alquiler por motivos personales, lo tiene que hacer como mínimo tres meses antes de la fecha en que se quiera marchar de la vivienda. La carta de cancelación (Kündigung) debe llegar a la casera/inmobiliaria antes del tercer día laboral del mes para que se pueda terminar el contrato al fin del mes subsiguiente (es decir, como tarde el 3 de abril (si no hay un domingo en los 3 primeros días de abril) para terminar el contrato el 30 de junio). Es recomendable enviar la carta de cancelación por correo cerificado (Einwurfeinschreiben) y guardar el resguardo para tener constancia de la fecha de llegada.

En muchos casos la inquilina no puede o no quiere seguir viviendo en esa casa tres meses. En estos casos hay que intentar presentar a la arrendadora/inmobiliaria una nueva inquilina que esté dispuesta a alquilar la vivienda inmediatamente. La arrendadora/inmobiliaria tiene que estar de acuerdo en hacerle un nuevo contrato a esta persona. No tienes derecho a cancelar tu contrato antes de plazo sin el consentimiento de la arrendadora/inmobiliaria.

b) Cancelación extraordinaria (fristlose Kündigung)

Hay razones extraordinarias que justifican que la inquilina cancele el contrato de alquiler de forma inmediata, por ejemplo:
* a la inquilina se le niega el uso contractual total o parcial de la vivienda,
* el estado del apartamento representa un riesgo grave para la salud de la inquilina,
* la arrendadora/inmobiliaria viola “la paz de la casa” (Hausfrieden) de manera intolerable.

En este caso hay que especificar la causa grave en la carta de terminación del contrato.

c) Habitación amueblada

Si se alquila un cuarto amueblado en el mismo piso donde vive la arrendadora, los plazos son más cortos. En este caso la cancelación es posible por ambas partes con un plazo de preaviso de dos semanas antes del final del mes. La cancelación se debe realizar formalmente por escrito y con firma manuscrita como en los casos anteriores.

Esta norma se aplica cuando la inquilina subalquila de una inquilina principal (Hauptmieterin) que vive en el mismo piso o la inquilina tiene su contrato con la dueña de la vivienda y ésta vive en la misma casa.

Y se aplica en ambos casos solamente si el cuarto está amueblado. ‘Amueblado’ significa que el cuarto tiene al menos la mitad de los muebles necesarios (cama, armario, escritorio, silla). Por tanto, deben ser varios muebles, pero no hace falta que la habitación esté completamente equipada.

Más información en este link:
https://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/kuendigung-durch-mieterinnen/

2. Cancelación por parte de la arrendadora

Igual que la cancelación por parte de la inquilina, la cancelación por parte de la arrendadora necesita ser por escrito y firmada.

a) Cancelación ordinaria

La arrendadora necesita escribir en la carta un interés legítimo que justifique la cancelación y debe respetar un plazo de preaviso para terminar el contrato.

El plazo depende de la duración del contrato, normalmente también son tres meses (para más detalles ver más arriba el apartado 1. a). Después de 5 años de alquiler, el plazo se extiende a medio año y después de 8 años de alquiler el plazo de cancelación es de 9 meses.

Algunos ejemplos de interés legítimo para la terminacion de un contrato de alquiler son:

* La inquilina adeuda un mes de alquiler,
* subalquilar sin conformidad de la arrendataria/inmobiliaria,
* Advertencia (Abmahnung) de la arrendataria/inmobiliaria por una negligencia y la inquilina sigue cometiendo la misma negligencia,
* la propietaria necesita el apartamento para uso propio o de un familiar.

No está permitida la cancelación del contrato para subir el precio del alquiler o para vender la vivienda.

b) Cancelación extraordinaria (fristlose Kündigung)

Si existen razones extraordinarias la arrendadora/inmobiliaria puede cancelar el contrato sin respetar el plazo de preaviso. Estas razones son:

i) la inquilina adeuda durante dos meses seguidos una cantidad que supera al alquiler de un mes,
ii) la inquilina adeuda una cantidad que iguala la renta de dos meses completos,
iii) la inquilina adeuda una cantidad del depósito (Kaution) igual a la renta de dos meses completos,
iv) la inquilina viola de manera intolerable su deber de cuidar la casa y de avisar si hay alguna avería,
v) la inquilina no respeta “la paz de la casa” (Hausfrieden).

La renta o alquiler se refiere aquí al alquiler netto (Nettokaltmiete), o sea sin los gastos mensuales de luz, agua, calefacción etc.

Si la cancelación es por alguno de los motivos i) a iii) anteriores, queda anulada en el momento en que se pague la deuda a la arrendadora/inmobiliaria, ya sea la inquilina o sea el Jobcenter quien la pague.

c) Habitaciones amuebladas

Si la inquilina de un cuarto amueblado vive junto con la casera en el piso, se aplica un plazo de cancelación corto de solo dos semanas antes de final del mes, las reglas son las mismas para ambas partes (para mas detalles mira el punto 1.c anterior).

Más información en este link:
https://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/kuendigung-durch-vermieter/

Terminación de contratos que tienen una fecha de finalización

La casera o inmobiliaria puede arrendar por un tiempo limitado o definido si después de este tiempo la propietaria:

* necesita el apartamento para uso propio o de un familiar,
* quiere renovar o derrumbar la casa de manera lícita,
* quiere arrendar este apartamento a una empleada suya.

Este motivo debe estar escrito en el contrato de alquiler, en caso contrario se asumirá que el contrato es de tiempo ilimitado. No está permitido hacer un nuevo contrato a tiempo definido justo después de terminar otro contrato por tiempo limitado.

En este tipo de contratos ambas partes están obligadas a mantener el contrato hasta la fecha definida en él para su terminación.

Por tanto a este tipo de contratos no se les aplican la reglas de la cancelación ordinaria, sin embargo la cancelación extraordinaria antes del tiempo fijado sigue siendo posible por ambas partes.

Más información sobre la cancelación de contratos de alquiler:

https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-22-kuendigung-des-mietverhaeltnisses-durch-den-mieter-was-ist-zu-beachten-mit-tipps-und-musterschreiben.htm
Lützenkirchen in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, §§ 542 – 575 BGB

 

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