Ley de limitación/congelación del precio del alquiler (Mietendeckel)

El Senado de Berlín ha aprobado una ley de limitación/congelación del precio del Nettokaltmiete (alquiler básico sin gastos de calefacción y adicionales) de apartamentos o habitaciones. Esta ley se aplica por tanto sólo en Berlín, ha entrado en vigor el 23.02.2020 y estará vigente durante 5 años. Esta ley se conoce popularmente como Mietendeckel.

Hay algunas excepciones previstas en esta ley:

Las viviendas sociales, los Wohnheime, las viviendas tuteladas, las viviendas modernizadas con subvenciones públicas y las nuevas viviendas alquiladas por primera vez después de 01.01.2014 no están sometidas a esta limitación/congelación del precio del alquiler.

Las demás viviendas están sometidas al Mietendeckel.

La ley contempla diferentes casos:

1. Si ya vivías en la vivienda el 18.06.2019, cualquier subida del Nettokaltmiete (alquiler básico) producida después de esa fecha es ilegal.

También es ilegal que el precio que pagabas/pagas desde el 18.06.2019 sea más del 20% superior al límite del alquiler básico fijado por la ley para tu vivienda. Este límite te lo tiene que comunicar tu arrendadora/inmobiliaria y se basa en la tabla oficial que puedes ver aquí
https://mietendeckel.berlin.de/faq/was-besagt-die-mietentabelle-die-mietobergrenzen/

Este límite superior para el precio del alquiler básico depende del año de construcción de la casa, del tipo de servicios sanitaros y de calefacción, y de las instalaciones que haya en la vivienda. A partir del 23.11.2020 se tendrá también en cuenta si la vivienda está en una zona de la ciudad clasificada como sencilla, mediana o buena.

A partir del 23.11.2020 te tendrán que reducir obligatoriamente el precio de tu alquiler básico (Nettokaltmiete) si es superior en más de un 20% a este límite (Mietobergrenze).

Se permiten subidas del precio del alquiler básico sólo a partir del 01.01.2022 en un 1,3% anual como máximo, siempre que no se supere el límite máximo del alquiler básico con esta subida. Sí se permite, sin embargo, un aumento del precio en caso de renovaciones obligatorias por ley (ver punto 4 más abajo).

2. Si has alquilado la vivienda entre el 18.06.2019 y el 23.02.2020 por un Nettokaltmiete determinado, esa renta es válida y no te la pueden subir hasta el 01.01.2022 (un 1,3% máximo) siempre que no se supere el límite máximo del alquiler básico (Mietobergrenze). Si tu alquiler básico es superior en un 20% al valor estipulado en esta tabla, te tendrán que reducir tu alquiler básico a partir del 23.11.2020.

3. Si has alquilado la vivienda después del 22.02.2020 te tienen que cobrar el alquiler básico vigente en 18.06.2019 y éste no puede superar el límite superior fijado para los alquileres según la tabla de Mietobergrenze. Te pueden subir el precio del alquiler solo a partir del 01.01.2022 en un 1,3% anual como máximo, siempre que no se supere el límite máximo del alquiler con esta subida.

4. En el caso de futuras renovaciones en tu vivienda, éstas solo pueden suponer un aumento de la cuantía de tu alquiler básico (Nettokaltmiete) si dichas renovaciones son obligatorias por ley (por ejemplo, instalación de detectores de humo, o renovación de una calefacción de hace más de 30 años). En el caso de que la renovación sea obligatoria por ley, la subida no podrá exceder los límites establecidos para el resto de casos.

5. En el caso de alquileres bajos: si el alquiler básico el 18.06.2019 era inferior a 5.02 euros por metro cuadrado y el piso tiene un equipamiento moderno, el alquiler puede aumentarse un euro por metro cuadrado hasta un máximo de 5.02 euros por metro cuadrado al mes.

Más información aquí:

https://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/mietendeckel-1/
https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0520/zehn-fragen-und-antworten-zum-mietendeckel-bestimmungen-begriffe-berechnungen-052022.htm
https://mietendeckel.berlin.de/

¿Qué puedes hacer si pagas demasiado por tu alquiler según el Mietendeckel?

Antes del 23.11.2020

Si tu arrendadora/inmobiliaria no te ha informado del límite del alquiler según la tabla oficial, puedes hacer una reclamación en tu Bezirksamt para recibir esa información en este link:
https://service.berlin.de/dienstleistung/329277/

Si quieres comprobar si el alquiler que estás pagando es correcto puedes dirigir tu pregunta a la Bezirksamt:
https://service.berlin.de/dienstleistung/329274/

puedes usar la plataforma
www.wenigermiete.de

o puedes acudir a una asociación de inquilinas como por ejemplo la Berliner Mieterverein o la Berliner Mietergemeinschaft (en la Oficina Precaria de Berlín recomendamos que la gente se asocie a la Berliner Mietergemeinschaft, más información en este link).

En esta calculadora on-line puedes comprobar tú misma el precio límite de tu alquiler básico:
https://www.berliner-mieterverein.de/mietendeckelrechner.htm

¡Ojo! Aunque según el Mietendeckel estés pagando demasiado, no debes dejar de pagar tu alquiler completo. Es mejor que hables primero con tu arrendadora/inmobiliaria, porque si no pagas el alquiler completo, le estarás dando una razón para que puedan terminar tu contrato de forma inmediata.

Después del 23.11.2020

Habrás recibido una carta de tu arrendadora/inmobiliaria informádote de lo que pagas por metro cuadrado y lo que deberías de pagar según la ley de Mietendeckel. O ya lo habrás averiguado con la calculadora on-line o lo habrás calculado tú misma con esta tabla.

Si estás pagando un precio excesivo, tu inmobiliaria o casera está obligada a bajarte el alquiler al nivel del Mietendeckel a partir del 23.11.2020 (no es una bajada con efecos retroactivos).

Si llega esta fecha y no recibes una reducción de tu alquiler tendrás que denunciarlo a la Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen y esperar su informe.

Mientras esperas el informe de la Senatsverwaltung puedes hacer dos cosas:
1. Reclamar por escrito formalmente a tu arrendadora/inmobiliaria la bajada del precio del alquiler,
y si no lo hace demandarla en el juzgado de lo civil (Amtsgericht), o
2.  dejar de pagar la diferencia entre el alquiler de tu contrato y el alquiler que fija el Mietendeckel. Si
la arrendadora/inmobiliaria no está de acuerdo será ella la que te tendrá de llevar a juicio.

En este último caso te arriesgas a que empiece un proceso para echarte de la vivienda por pago incompleto del alquiler.

En cualquier caso, antes de tomar una decisión, consulta en una asesoría especializada. Las asociaciones de inquilinas tienen seguros que cubren los gastos judiciales. Desde la Oficina Precaria recomendamos la Berliner Mietergemeinschaft, más información aquí:

Asesorías para alquileres (Mietrecht)

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